REIT(リート)

REIT(リート)または不動産投資信託(フドウサントウシシンタク)は、公衆から調達した資金を不動産に投資する金融商品である。

特に、日本の国内法に則ったREITは、「J-REIT」(ジェー・リート)と呼ばれる。

不動産への投資を行い、REITを発行するビークル(投資組織)としては、信託が用いられる場合(いわゆる契約型)と法人が用いられる場合(いわゆる会社型)がある。

ビークルは、REITとして用いられることを担保するため、一定の要件を充足することで、各国の税法上の特別措置として二重課税が排除される仕組みとなっているのが通常である。

二重課税を回避する方式としては、ペイ・スルー課税方式のほか、発生する所得をそのまま構成員に渡すことで導管をそもそも課税対象とせず構成員課税のみを行うパス・スルー課税方式がある。

REITは、米国のように当該ビークル自体が投資判断を行うものもあれば、日本(J-REIT)のように当該ビークル(投資法人)自身は投資判断を行わずに外部に委託するものもある。

REITの多くは、株式と同じように証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能である。

REITの収益源はその大半が投資先不動産の賃料により、不動産賃料収入は一般的に安定しておりリスクが小さいとみなされている。

そのため投資家のポートフォリオのリスク分散に貢献する新たな投資先として認識されつつある。

REITについては、利回りNAV倍率のような指標が用いられる。

J-REITは2001年に2銘柄(日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人)で始まった。

時価総額の規模で米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも低い水準にある。

投資物件については、当初オフィスビルが主体であったが次第に商業施設・店舗や住宅等へと多様化している。

J-REITへの投資は、現物不動産への投資と比較すると、一般に、少額からの投資が可能であり、流動性も高く、管理の負担も小さい。

実際の投資物件の選定や投資判断は、J-REIT投資法人から委託された運用会社が行なっている。

投資法人は借入れによる調達が可能であり、借入金を併せて出資総額以上の金額を投じて資産を購入し運用している。

投資法人は、投資家への分配金の原資としてインカムゲイン(賃料)だけでなく、キャピタルゲイン(売却益)も充てることができる。

なお、個人が受けた収益の分配金は税法上、配当所得であり、投資口を譲渡したことによる所得は上場株式等の譲渡所得である。